Tempo d’estate e di vacanze, anche in condominio

La diffusione di strutture recettive diverse da quelle alberghiere ha comportato la diffusione di condivisione degli ambienti e spazi condominiali anche con cambi vorticosi degli occupanti ed a volte con la preoccupazione, da parte degli occupanti “stabili”, che implica l’ingresso di estranei nell’immobile, lamentele sul rumore, o possibili comportamenti scorretti da parte degli ospiti dei B&B o delle “case vacanza”.

Sul punto, la Corte di Cassazione ha già da tempo chiarito (sent. N. 24707 del 2014) che l’utilizzo della
propria abitazione come B&B non determina una modificazione di destinazione d’uso dell’immobile,
e che, anzi, la destinazione ad abitazione è proprio il presupposto necessario per poter destinare l’unità
abitativa o parte di essa all’ospitalità recettiva.
Altra e più importante questione è stabilire se l’assemblea condominiale possa vietare di fare della propria proprietà privata, anche in condominio, un B&B. In questo caso la Corte di Cassazione (sent.
N. 21562 del 2020) ha stabilito che, ove il regolamento condominiale, che è un vero e proprio contratto ed in quanto tale vincola tutti i condòmini, vieti di svolgere attività commerciali all’interno dello stabile, non sarà possibile avviare un’attività di B&B poiché, pur differenziandosi dall’attività alberghiera essa comporta un’attività imprenditoriale e un contatto col pubblico, presentando quindi natura analoga alla prima.

L’assemblea condominiale, quindi, non può esprimere il proprio parere ed eventualmente impedire l’avvio dell’attività di B&B, ma cosa accade se vengono commessi reati da parte di ospiti della struttura?

Ricordiamo che la responsabilità penale è sempre personale e possibili danneggiamenti delle parti condominiali o reati nei confronti di condòmini o di parti comuni del condominio dovranno essere oggetto di specifica querela, da parte dell’amministratore o da parte del condòmino che li ha subiti. Il proprietario, nondimeno, dovrà rispondere per il risarcimento, sul piano civile, delle molestie arrecate agli altri condòmini.

Ma gli ospiti del B&B potrebbero essere anche responsabili di altre condotte, non realizzate durante il
loro soggiorno. Oppure, argomento di cui si parla poco ma che ha una diffusione maggiore di quanto si creda, essere dei truffatori seriali che sistematicamente si sottraggono al pagamento dell’alloggio, in danno dei proprietari dei B&B. Durante il periodo del confinamento per COVID, per non incontrare chi prendeva in affitto la stanza o la casa vacanze è invalso l’uso di fornire agli ospiti soltanto un codice di accesso o di fargli trovare le chiavi in un luogo concordato.

La garanzia del pagamento del soggiorno fornita al momento della prenotazione è, solitamente, una carta di credito, ma sempre più spesso si è rivelata disattivata. Gli autori di questa truffa finiscono, in tal modo, col lucrare la possibilità di soggiornare anche in strutture di pregio senza pagarle. Se poi il padrone di casa non registra il soggiorno e non riscuote il prezzo con meccanismi tracciabili, per il truffatore è ancora più semplice mettere a segno il suo progetto criminoso. È fondamentale, perciò, adottare comportamenti che non favoriscano condotte illecite e che, essi stessi non rappresentino violazioni di legge. Infatti l’art. 109 del TULPS obbliga gli esercenti di strutture recettive ad inviare giornalmente all’Autorità di Pubblica Sicurezza la comunicazione dell’arrivo delle persone alloggiate, che devono essere opportunamente identificate con il controllo del documento d’identità.

Il proprietario che non lo facesse, rischia una sanzione penale che prevede l’arresto fino a tre mesi o l’ammenda fino a 206 euro. Lo scopo della norma è non solo quello di permettere alle forze dell’ordine di avere contezza di chi soggiorna in un dato momento in un certo territorio ma anche di poter svolgere la funzione di controllo e prevenzione dalla commissione di reati. Difatti, grazie a questa forma di controllo, in questo mese di luglio, è stato rintracciato a Venezia un ricercato destinatario di un mandato d’arresto europeo, condannato per vari reati e che, evidentemente non pensava, registrandosi per una vacanza, di finire in un circuito di ricerca europeo che si è attivato non appena le sue generalità sono state registrate nella banca dati del Ministero dell’Interno.

Buone vacanze!