Spese condominiali: il recupero del credito da parte dell’amministratore

Il Condominio è definito come una “comunione forzosa” perché le parti di proprietà privata coesistono, con un legame funzionale e strutturale, alle parti di proprietà comune di cui il legislatore fornisce un elenco, non tassativo, all’articolo 1117 del codice civile. Stabilito questo, è indubbio che dette parti devono essere gestite e conservate nel corso del tempo e, a seconda del tipo di intervento, ecco che si distinguono le spese cosiddette di natura ordinaria e quelle di natura straordinaria.
Sappiamo però che nella gestione della quotidianità, l’amministratore si trova spesso ad affrontare situazioni di condomini morosi: in tali circostanze come deve comportarsi se non vengono pagate le spese condominiali?
Per l’articolo 1129, comma 9, c.c. l’amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa degli oneri dovuti dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso. Per procedere in tal senso l’amministratore non necessita di una delibera ad hoc da parte dell’assemblea dal momento che la procedura di riscossione degli oneri rientra tra le normali attribuzioni che gli sono attribuite.
Prima di procedere per vie legali, anche se non vi è alcun obbligo, l’amministratore invia al condomino moroso una lettera di sollecito di pagamento. Successivamente se, nonostante l’intimazione, il debito sussiste l’amministratore deve avviare, come si è visto, le azioni legali per il recupero delle somme dovute.
Lo strumento cui, generalmente, si fa riferimento è il ricorso monitorio ossia uno strumento attraverso il quale il condominio, allegando la delibera dell’assemblea che approva il bilancio consuntivo, il preventivo e i relativi riparti, si rivolge al Tribunale o al Giudice di Pace (a seconda dell’ammontare del debito) perché pronunci un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo in forza del quale ingiunge al debitore il pagamento immediato di quanto dovuto. Si ricorda che, in tal caso, l’autorità giudiziaria emette il provvedimento senza sentire la controparte (ossia il condomino moroso) ma su semplice esibizione dei documenti che certificano il credito.
Una volta ottenuto il decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo, il Condominio lo notifica al condomino moroso unitamente all’atto di precetto. Qui il debitore può pagare immediatamente l’importo indicato nel provvedimento di condanna del giudice, presentare opposizione all’ingiunzione notificata o, non fare nulla. In caso di persistenza della morosità il Condominio può procedere mettendo in esecuzione il titolo esecutivo notificandogli un atto di pignoramento.
Il condomino in forza del titolo esecutivo ottenuto può chiedere l’iscrizione di una ipoteca sull’immobile di proprietà del condomino moroso. In tal modo avviata l’azione esecutiva immobiliare può venir liquidato, in caso di vendita all’asta e in assenza di creditori ipotecari di grado precedente o di altre cause di prelazioni, con preferenza rispetto agli altri creditori definiti chirografari.
Emerge quindi che il tema del recupero delle spese condominiali è un argomento che presenta molte criticità e che è necessario affrontare con precisione in modo tale da poter individuare ancor prima quale sia lo strumento più idoneo per tutelare il diritto di credito del Condominio. Purtroppo, il debitore che si trova in stato di difficoltà economica difficilmente potrà provvedere al pagamento nelle tempistiche concesse dal Creditore.