Le parti comuni nel condominio e i criteri di ripartizione delle spese di manutenzione

Le parti comuni del condominio sono gli spazi dell’edificio in comunione d’uso e di proprietà tra tutti i condomini e vengono disciplinate dall’art. 1117 c.c.. La norma è stata modificata con la legge n. 220/2012, che ha precisato quali sono le parti comuni dell’edificio, ha aggiornato l’applicazione della disciplina anche al c.d. supercondominio ed ha ampliato la tutela a proposito della destinazione d’uso delle parti comuni, con le previsioni di cui all’art. 1117 quater c.c..

Le parti comuni devono essere utilizzate nel rispetto sia dei diritti degli altri condomini che della destinazione d’uso prevista. Nel vivere quotidiano, tuttavia, sono frequenti le contestazioni sulle modalità più o meno corrette che alcuni fanno degli spazi comuni.

Autorevoli pronunce della Corte di Cassazione sono intervenute negli anni, precisando il limite oltre il quale l’uso fatto dal singolo condomino possa arrecare danno ad altri e richiamando “…il principio della parità di godimento tra tutti i condomini stabilito dall’art. 1102 c.c., il quale impedisce che, sulla base del criterio del valore delle singole quote, possa essere riconosciuto ad alcuni il diritto di fare un uso del bene, dal punto di vista qualitativo, diverso dagli altri”. (Corte di Cassazione Civile, sez. II, sentenza del 7 dicembre 2006, n. 26226)

Ma quali sono nello specifico le parti comuni?

L’articolo 1117 c.c. distingue, a titolo esemplificativo, i beni che sono oggetto di proprietà comune, in tre categorie e altrettanti punti. Il numero 1) indica le parti inerenti alla struttura dell’edificio. Tra queste il suolo, le fondazioni, i muri maestri, i tetti, le scale, i portoni degli ingressi condominiali e in genere “tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune”. Al numero 2) sono elencati le aree adibite a parcheggio e i locali destinati ai servizi in comune come la portineria e la lavanderia. Al numero 3) sono riportate le opere condominiali, le installazioni e i manufatti destinati al godimento e all’uso delle parti comuni del condominio, come per esempio gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici, fognari e per la trasmissione del gas.

Si tratta di un’elencazione non tassativa e certamente non esaustiva, in base alla quale le parti comuni di un edificio possono essere sostanzialmente fatte rientrare in tre grandi categorie: quella dei beni comuni necessari, di pertinenza e accessori.

L’amministratore di condominio è responsabile del decoro e della direzione delle parti comuni del condominio. Egli è tenuto ad adempiere ai lavori di manutenzione, a coordinare le spese necessarie per le parti comuni e a garantire il rispetto del regolamento di condominio in punto di utilizzo delle parti comuni.

Le spese necessarie per la conservazione e il godimento delle parti comuni dell’edificio condominiale vengono ripartite ex art. 1123, I comma, c.c., in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascun condomino, tuttavia se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne. 

Quali sono nel dettaglio le principali parti comuni dell’edificio condominiale?

La facciata e gli elementi architettonici decorativi dei balconi

Parte comune dell’edificio condominiale è la facciata, che rappresenta l’immagine stessa dello stabile ed è costituita dall’insieme delle linee architettoniche e delle strutture ornamentali che imprimono all’immobile fisionomia autonoma e pregio estetico. I balconi, invece, per le obiettive caratteristiche strutturali sono destinati in modo esclusivo all’uso e al godimento di una parte dell’immobile oggetto di proprietà esclusiva e, pertanto, sono elementi accidentali, esclusi dalla proprietà comune anche se inseriti nella facciata. Essi costituiscono parte integrante dell’appartamento condominiale che vi ha accesso, come un prolungamento del piano. Si tratta però di strutture che contribuiscono a modellare le linee del fabbricato e a determinarne l’estetica. Secondo la giurisprudenza dominante gli elementi decorativi del balcone sono da considerarsi parti comuni, con la conseguenza che la spesa per la relativa riparazione ricade su tutti i condomini. (Cass. n. 587/2011, Cass. n. 14576/2004, Cass. n. 176/1986). Le spese di manutenzione della facciata devono essere sostenute dai relativi titolari in misura proporzionale al valore delle rispettive proprietà (Cass. n. 945/1998). Lo stesso vale per gli elementi architettonici decorativi dei balconi quando si identificano con la struttura della facciata. Le spese necessarie per la manutenzione della facciata vanno ripartite in base ai millesimi di proprietà anche tra i proprietari delle autorimesse o dei box interrati (Cass. n. 298/77, Cass. n. 945/1998), sempre che si trovino compresi strutturalmente nell’edificio condominiale e non siano collocati in corpi di fabbrica separati.

Tetti e lastrici solari

Nell’esercizio della loro funzione di copertura, sia il tetto che il lastrico solare sono beni comuni del condominio e, come tali, soggetti ai criteri di ripartizione delle spese stabiliti dall’art. 1123 c.c., ovvero in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno dei condomini. Il lastrico solare, tuttavia, nell’ipotesi in cui sia un’area condominiale ad uso esclusivo, prevede regole diverse. L’art. 1126 c.c. prevede infatti che coloro che ne hanno l’uso esclusivo siano tenuti a contribuire per un terzo della spesa, mentre gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.

Il sottotetto

Il sottotetto è un ambiente posto tra il soffitto dell’ultimo piano e il tetto dell’edificio. La legge n. 220/2012 ha inserito espressamente il sottotetto tra i beni di proprietà comune, a condizione che lo stesso sia destinato, per le caratteristiche strutturali e funzionali all’uso di tutti i condomini. Quando il sottotetto ha dimensioni e caratteristiche strutturali, che ne consentano l’utilizzazione come vano autonomo, va annoverato tra le parti comuni, a meno che titoli specifici di acquisto prevedano diversamente. Si applica infatti la presunzione di comunione prevista dalla norma di cui all’art. 1117 c.c., la quale opera ogni volta che, nel silenzio del titolo, il bene sia suscettibile, per le sue caratteristiche, di utilizzazione da parte di tutti i proprietari esclusivi. (Cass. n. 7764/1999, Cass. n. 4266/1999)

Le scale condominiali

Le scale sono quella parte della struttura che consente di mettere in comunicazione i vari piani di un edificio condominiale. Proprio per questa loro funzione sono inserite tra i beni oggetto di proprietà comune, a norma dell’art. 1117, n. 1, c.c.. Come per le altre parti necessarie, si tratta di una presunzione legale che può trovare smentita negli atti d’acquisto delle unità immobiliari.

In conclusione, la norma che regola l’uso, da parte dei singoli condomini, del bene comune è rappresentata dall’art. 1102 c.c. , dettata in tema di comunione, ma applicabile anche al condominio stante il richiamo fattone dall’art. 1139 c.c., la quale consente a ciascun condomino di servirsi della cosa comune, «purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto».

Tuttavia la giurisprudenza ha introdotto il principio del pari uso, chiarendo che, a prescindere dalle quote di proprietà, ciascun condomino ha diritto di servirsi del bene comune nella sua pienezza ed interezza, consentendosi dunque anche un uso più intenso della cosa da parte di un singolo, a condizione che non ne esca pregiudicata la facoltà degli altri condomini di fare pari uso del bene.