La responsabilità civile e penale dell’amministratore di condominio

L’amministratore di condominio, nell’esercizio del suo mandato ovvero in un momento successivo, può rendersi responsabile civilmente o penalmente. Ciò accade se viola gli obblighi assunti contrattualmente con il condominio oppure quando tiene un comportamento che costituisce reato e che è dunque sanzionabile dalla legge penale.

La responsabilità dell’amministratore di condominio infatti può essere civile o penale.
Da alcuni fatti possono scaturire contemporaneamente entrambe le responsabilità.
QUANDO L’AMMINISTRATORE È RESPONSABILE CIVILMENTE?
Preliminarmente, per delineare la responsabilità civile, è opportuno ricordare quali sono gli obblighi e i doveri dell’amministratore nell’esecuzione del suo incarico ovvero al termine dello stesso, indicati agli articoli 1130 e seguenti del codice civile. Ricordando i più importanti l’amministratore deve:
_con riguardo all’assemblea condominiale eseguire le delibere, provvedere alla convocazione almeno una volta l’anno per l’approvazione del rendiconto annuale e tenere il registro dei verbali di assemblea, curare l’osservanza del regolamento condominiale, verificare la regolarità della contabilità condominiale, tenere i relativi registri e provvedere agli adempimenti fiscali, tenere e curare i registri di anagrafe condominiale e quelli della nomina e della revoca degli amministratori
_con riguardo alle parti comuni, regolarne l’uso e il godimento ovvero la fruizione dei servizi comuni, riscuotere i contributi e provvedere alle spese di manutenzione e a quelle per l’esercizio dei servizi comuni nonché compiere eventuali atti conservativi necessari, conservare la documentazione inerente al suo rapporto con il condominio ovvero alla gestione tecnico amministrativa dello stesso, redigere il rendiconto annuale della gestione e farlo approvare convocando l’assemblea, fornire ai condomini eventuali documenti richiesti, aprire ed utilizzare un conto corrente intestato al condominio nonché evitare la confusione dei patrimoni del condominio e dei singoli condomini, attenersi a
quanto previsto dall’articolo 1129 del codice civile anche per evitare la revoca del mandato.
L’inosservanza di tali doveri attribuitigli dalla legge comporta la responsabilità dell’amministratore sul piano civile.
Poiché il rapporto tra l’amministratore e il condominio si configura come un contratto di mandato,
l’amministratore ha il dovere di eseguire l’incarico conferitogli con la diligenza del buon padre di famiglia, di cui all’articolo 1710 del codice civile.
Emerge dunque una responsabilità contrattuale dell’amministratore in caso di violazione degli obblighi assunti nei confronti del condominio nell’esercizio del suo mandato, con la conseguenza di dover risarcire il danno al danneggiato.
Può ad esempio sussistere una responsabilità civile contrattuale dell’amministratore che non ha convocato un condomino all’assemblea condominiale.

QUALI SONO I RIMEDI CONTRO LA RESPONSABILITÀ CIVILE DELL’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO?
Il condominio che ha subìto un danno da parte dell’amministratore può agire contro lo stesso mediante l’azione di responsabilità contro l’amministratore. Tale azione può essere esperita nell’interesse del condominio o del singolo condomino, il quale può attivarsi, qualora abbia subito un pregiudizio diretto, per la richiesta di risarcimento del danno.
In tal caso sarà lo stesso condomino o i singoli condomini a far valere la propria pretesa in un giudizio, in quanto il condominio non è legittimato processuale attivo per i danni subiti dai singoli condomini.

In ipotesi di mala gestio, ovvero di cattiva amministrazione del condominio, si determina una responsabilità contrattuale dell’amministratore alla quale possono conseguire danni di natura patrimoniale e non patrimoniale al condominio e ai condomini. In entrambi i casi il condominio o i singoli condomini possono agire in giudizio per domandare il risarcimento
del danno.
L’azione di responsabilità contro l’amministratore può essere attivata sia in caso di responsabilità contrattale che extracontrattuale. Tale azione soggiace a dei termini di prescrizione.
Nel primo caso il termine di prescrizione dell’azione è quello ordinario di dieci anni, ai sensi dell’articolo 2946 del codice civile. Quando la responsabilità è extracontrattuale, l’azione invece si prescrive nel termine più breve di cinque anni, che decorre dal giorno in cui si è verificato il fatto illecito.

QUANDO L’AMMINISTRATORE È RESPONSABILE PENALMENTE?
In ambito penale, invece, l’amministratore è responsabile se:
_non adotta le misure necessarie alla sicurezza nell’edificio condominiale, omette di intervenire per evitare che si creino situazioni di pericolo
_omette di eseguire lavori in parti dell’edificio in fase di rovina (si può avere in tal caso la fattispecie di cui all’articolo 677 del codice penale, ovvero l’omissione di lavori in edifici e costruzioni)
_non osserva le norme di pubblica sicurezza o norme di legge (tale ipotesi può integrare ad esempio il reato di inosservanza di un provvedimento di pubblica autorità di cui all’articolo 650 del codice penale).
Si possono infine individuare alcune norme nel codice penale che se violate dall’amministratore di condominio possono integrare una sua responsabilità penale. La casistica è ampia ed è stata estesa dalla giurisprudenza. Si tratta ad esempio del reato di diffamazione in cui l’amministratore può incorrere durante un’assemblea dai toni accesi, del reato di appropriazione indebita allorquando l’amministratore uscente non riconsegni i documenti condominiali, di truffa aggravata nel caso in cui venga redatto un rendiconto non veritiero.
Qualora si abbia il sospetto che un comportamento tenuto dall’amministratore di condominio integri un’ipotesi di reato, si può procedere con la denuncia o la querela del reato alla pubblica autorità.