Il regolamento di condominio
La giurisprudenza ha definito il regolamento di condominio “lo statuto della collettività condominiale”.
Ogni condomino si trova a doversi confrontare con le disposizioni in esso contenute ed è bene conoscerne, la natura, la genesi, il valore e lo scopo.
Il regolamento di condominio contiene infatti tutte le norme relative all’uso dei beni comuni, alla ripartizione delle spese, ai diritti e agli obblighi dei condomini, al decoro dell’edificio e all’amministrazione. In buona sostanza, come dice il nome, regola la vita del condominio. Deve essere redatto in forma scritta a pena di nullità e si trova allegato al registro dei verbali tenuto dall’amministratore.
Ai sensi dell’art. 1138 c.c., la tenuta del regolamento è obbligatoria quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci. Ciascun condomino può prendere l’iniziativa per la formazione del regolamento di condominio. L’approvazione avviene con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell’art. 1136 c.c., ovvero con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.
Oltre che assembleare (o maggioritario), come previsto dall’art. 1138 c.c., il regolamento può essere di tipo contrattuale (o convenzionale), ed anche giudiziale, ovvero adottato coattivamente, ma si tratta di un’ipotesi residuale.
Il regolamento contrattuale solitamente è predisposto dal proprietario originario dell’intero stabile, nella maggior parte dei casi si tratta del costruttore e viene espressamente richiamato all’interno degli atti di acquisto delle singole unità immobiliari. Ciascun condomino vi aderisce al momento dell’acquisto. Nella prassi il regolamento contrattuale di condominio viene allegato all’atto di compravendita o richiamato in esso e accettato dall’acquirente in sede di compravendita. Si parla di regolamento convenzionale anche con riferimento a quello adottato da tutti i condomini all’unanimità in assemblea. Con il regolamento contrattuale possono essere poste limitazioni, nell’interesse comune, ai diritti dei condomini sia relativamente alle parti comuni, sia riguardo al contenuto del diritto sulle parti di esclusiva proprietà.
Il regolamento assembleare, come anticipato, è quello disciplinato dall’art. 1138 c.c., approvato nell’ambito dell’assemblea dei condomini con le modalità indicate dall’art. 1136, II comma, c.c. (maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio), vincolante per tutti i condomini, anche se assenti o dissenzienti, e per i loro futuri aventi causa. Il regolamento, una volta adottato, vincola alla sua osservanza tutti i condomini al pari di una delibera assembleare. Il contenuto di tale forma di regolamento, tuttavia, è più limitato in quanto, a differenza di quello contrattuale, non può incidere: sui diritti dei singoli condomini, sulle parti comuni, sulle parti di proprietà esclusiva. A titolo esemplificativo, quindi, il regolamento assembleare non può contenere: divieti di destinazione (ad esempio, non può vietare di adibire l’immobile ad uso commerciale), vantaggi a favore di alcuni condomini e a scapito di altri. Il regolamento assembleare si limita a dettare norme che disciplinano l’uso e le modalità di godimento delle cose comuni, la ripartizione delle spese e la tutela del decoro architettonico. Il regolamento adottato a maggioranza può occuparsi dell’uso delle cose comuni, purché ne sia assicurato il pari uso a tutti i condomini. Tale regolamento, come già detto, non è soggetto a trascrizione, ma deve essere allegato al registro dei verbali.
In via residuale, si segnala che se il numero dei condomini è superiore a dieci (e, quindi, l’adozione del regolamento sia obbligatoria) e l’assemblea non provvede o non si trova un accordo o rigetta la richiesta di formazione del regolamento, ciascun condomino, nel silenzio o nel rifiuto dell’adunanza assembleare, può adire l’autorità giudiziaria. In tale circostanza, il giudice può approvare il regolamento formato su iniziativa di un condominio, come prevede l’art. 1138 c. 2 c.c., nondimeno, il magistrato non può predisporlo autonomamente. Il regolamento viene così adottato coattivamente e ha efficacia vincolante per tutti i condomini dopo il passaggio in giudicato della sentenza.
Il regolamento deve in ogni caso contenere i dati identificativi dello stabile (i riferimenti catastali), l’indicazione delle parti comuni dell’edificio, delle pertinenze, delle parti coperte e scoperte, le regole per l’uso delle parti comuni, le norme sulla ripartizione delle spese sulle parti comuni, le regole sul decoro dell’edificio, le regole sull’amministrazione dello stabile.
L’amministratore di condominio è tenuto a curare l’osservanza del regolamento, pertanto, può sollecitare i condomini al rispetto del regolamento e ha titolo per promuovere una lite al fine di ottenere il rispetto del regolamento. Il regolamento condominiale è obbligatorio anche per il conduttore. Nell’ipotesi in cui l’inquilino sia inadempiente alle norme in esso contenute, il condominio infatti può agire direttamente nei suoi confronti.
Per quanto attiene la modifica, il regolamento condominiale contrattuale può essere modificato con una delibera assembleare adottata all’unanimità relativamente alle clausole che incidono sui diritti soggettivi e sugli obblighi dei condomini, viceversa, nell’ipotesi in cui la clausola abbia natura regolamentare, ossia riguardi le modalità d’uso delle cose comuni, l’organizzazione e il funzionamento dei servizi condominiali, è modificabile a maggioranza, benché sia inserita in un regolamento contrattuale.
Il regolamento condominiale assembleare può essere modificato con una delibera assembleare adottata dalla maggioranza degli intervenuti e da almeno la metà del valore dell’edificio. L’art. 70 disp. att. c.c. dispone che per le infrazioni al regolamento di condominio possa essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino a € 200,00 e, in caso di recidiva, fino a € 800,00. La somma è devoluta al fondo di cui l’amministratore dispone per le spese ordinarie. L’irrogazione della sanzione è deliberata dall’assemblea con le maggioranze di cui al secondo comma dell’articolo 1136 c.c.. La sanzione deve essere prevista dal regolamento e non può superare gli importi indicati, a pena di nullità.
Infine è importante segnalare che il regolamento, sia esso contrattuale o assembleare, non può vietare di possedere o detenere animali domestici. Lo prevede espressamente l’art. 1138 c. 5 c.c., pertanto, sono nulle le clausole contenute nel regolamento che vietino la detenzione degli animali domestici. La norma ha introdotto il diritto di coabitazione con il proprio animale di affezione. La disposizione parla espressamente di animali domestici, ossia di animali posseduti per compagnia o ragioni affettive, come cani, gatti, uccellini, criceti, tartarughe, conigli et cetera.
