Il condominio e l’importanza della partecipazione alle delibere assembleari
Il condominio è una particolare forma di proprietà che nasce dall’esigenza pratica di frazionare un immobile in unità immobiliari destinate ad essere di proprietà esclusiva di singoli soggetti, ma con la coesistenza di spazi comuni da gestire collettivamente. In pratica, ogni condòmino possiede la proprietà di un singolo appartamento o di una parte dell’edificio, ma condivide con gli altri condomini la proprietà di aree comuni quali il cortile, le scale, il tetto, i corridoi, l’ascensore e altri spazi che vengono utilizzati in comune.
Il condominio è regolato da specifiche leggi e norme, in particolare dal Codice Civile detta una apposita disciplina rubricata dagli artt. 1117-1139 c.c. che stabilisce i diritti e i doveri dei singoli condomini, nonché le modalità di gestione del bene comune.
Gli organi del condominio Il condominio ha diversi organi che operano in stretta collaborazione per garantire la gestione corretta e trasparente delle attività. Gli organi principali sono:
1. L’amministratore È il responsabile della gestione quotidiana del condominio, si occupa delle pratiche amministrative e contabili, della riscossione delle quote condominiali e della cura dei lavori di manutenzione ordinaria. Viene nominato dall’assemblea condominiale e rimane in carica per un periodo determinato. L’amministratore ha l’obbligo, a titolo meramente esemplificativo, di convocare l’assemblea, preparare il bilancio, eseguire le delibere dell’assemblea e garantire che tutte le attività condominiali vengano svolte nel rispetto delle leggi.
2. L’assemblea condominiale L’assemblea dei condomini è di fatto l’organo decisionale composto da tutti i condòmini che sono proprietari di una unità immobiliare ed ogni condòmino ha diritto di voto in relazione alla propria quota di proprietà, cioè alla sua “millesima” parte. L’organo assembleare, tra le sue funzioni, provvede alla conferma dell’amministratore e dell’eventuale sua retribuzione, all’approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l’anno e alla relativa ripartizione tra i condomini, nonché all’approvazione del rendiconto annuale dell’amministratore e all’impiego del residuo attivo della gestione, alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni. L’assemblea si riunisce almeno una volta all’anno, ma può essere convocata anche straordinariamente in base alle necessità del condominio.
L’assemblea condominiale viene indetta, in mancanza dell’amministratore, su iniziativa di ciascun condomino. Ai sensi dell’art. 66 del codice attuativo del Codice Civile, la riunione periodica può essere convocata dall’amministratore quando lo ritiene necessario o su richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio. L’avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell’ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione. Deve essere inviato a mezzo di posta raccomandata o posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, pena la nullità della convocazione, deve contenere l’indicazione del luogo e dell’ora della riunione ed i relativi punti del giorno. Un elemento cruciale di questa riunione è l’ordine del giorno, strumento indispensabile per garantire che i condomini siano informati in modo chiaro ed esauriente degli argomenti che saranno discussi e votati. Uno dei principi fondamentali che guida l’organizzazione dell’assemblea è la necessità di assicurare una partecipazione consapevole dei condomini.
Le principali funzioni dell’assemblea condominiale riguardano: Approvazione del bilancio: Una delle principali competenze dell’assemblea è quella di approvare il bilancio consuntivo e preventivo, che riporta le spese e le entrate relative alla gestione del condominio. Ripartizione delle spese: L’assemblea decide come ripartire le spese comuni tra i condomini, stabilendo i criteri di calcolo (come la millesima parte di proprietà). Manutenzione ordinaria e straordinaria: L’assemblea è chiamata a decidere su interventi di manutenzione, che siano ordinari (come la pulizia delle scale) o straordinari (come la rifacimento del tetto). Modifiche e innovazioni: L’assemblea può deliberare modifiche strutturali all’edificio, ma con il consenso della maggioranza. Nomina dell’amministratore: Se previsto dallo statuto, l’assemblea nomina l’amministratore del condominio, il quale ha il compito di eseguire le delibere, gestire la contabilità e garantire il buon funzionamento quotidiano del condominio. Risoluzione dei conflitti: In caso di controversie tra i condomini o su questioni legali, l’assemblea ha il compito di decidere in merito, se necessario con il supporto legale.
Benché non sia richiesto un dettagliato elenco di ogni singolo punto all’ordine del giorno, è di fondamentale importanza che i destinatari della convocazione siano in grado di comprendere gli oggetti delle votazioni. Esistono due tipi di assemblea: quella ordinaria e quella straordinaria. La convocazione della prima è obbligatoria per legge e deve essere fatta ogni anno (per l’attività prevista dall’art. 1135 primo comma c.c.) e indetta dall’amministratore, pena il ricorso all’Attività Giudiziaria per la sua revoca, se non viene indetta per due anni solari di seguito. L’assemblea straordinaria invece può essere convocata a discrezione dall’amministratore ogni qual volta ce ne sia la necessità. Generalmente, è l’amministratore a convocare l’assemblea straordinaria, anche su impulso dei condomini ma in alternativa possono richiederla almeno due condomini purché rappresentino 1/6 del valore dell’edificio. Trascorsi dieci giorni dalla presentazione della richiesta, se non viene convocata dall’amministratore, essi possono provvedere ad autoconvocarla.
La partecipazione alle sedute dell’assemblea condominiale sono di fondamentale importanza per garantire una gestione efficiente trasparente del condominio. Ogni condòmino ha infatti il diritto e il dovere di essere informato su come vengono gestite le risorse comuni, e la partecipazione alle assemblee rappresenta uno strumento indispensabile per esercitare questo diritto. Infatti, i benefici che si possono trarre dalla partecipazione alle assemblee condominiali sono molteplici: in primis, ogni condòmino ha la possibilità di contribuire alla presa di decisioni che riguardano la gestione ordinaria del condominio, come la ripartizione delle spese, le manutenzioni straordinarie e le modifiche strutturali; in secondo luogo, partecipare attivamente all’assemblea consente di comprendere le problematiche e valutare insieme possibili soluzioni, riducendo il rischio di malintesi o conflitti tra i condomini. Quando i condòmini partecipano alle assemblee, è possibile sviluppare un senso di comunità e responsabilità condivisa, la gestione del condominio non è solo una questione amministrativa, infatti la stessa riguarda anche il benessere e la qualità della vita di tutti i residenti. In conclusione, l’assemblea condominiale è uno degli strumenti principali per la gestione di questa forma di proprietà collettiva e la partecipazione attiva dei condòmini alle sedute è fondamentale per assicurare la trasparenza e l’efficacia delle decisioni prese.
