Come comportarsi in caso di infiltrazioni d’acqua in condominio
Un problema che di frequente affligge le unità immobiliari condominiali è quello delle infiltrazioni di acqua dai muri o dal tetto. Tali fenomeni sono spesso la conseguenza di carenze nella manutenzione dello stabile, che possono provocare il deterioramento dei rivestimenti esterni o la rottura di tubature. Allorquando un condomino riscontra l’infiltrazione di acqua all’interno della propria unità abitativa dovrà immediatamente avvisare, con comunicazione scritta, i potenziali responsabili dei danni ovvero i proprietari degli appartamenti confinanti e l’amministratore di condominio.
Le infiltrazioni d’acqua dal soffitto infatti possono provenire sia dalle tubature dell’appartamento posto al piano superiore, che dalle strutture condominiali ed in base a ciò è diverso il soggetto a cui rivolgere la richiesta riparatoria e risarcitoria. Sarà in ogni caso opportuno procedere con un sopralluogo in presenza di un tecnico per accertare la causa delle infiltrazioni stesse, individuare i soggetti tenuti a farsi carico dei costi di riparazione oltre che del risarcimento dei danni e stabilire gli interventi da eseguire.
Qualora sia accertato che le infiltrazioni di acqua sono provocate da difetti, malfunzionamento, rotture di tubature condominiali o provengono da parti comuni dell’edificio, l’amministratore di condominio deve attivarsi con estrema solerzia per riparare il danno. Trattandosi di interventi urgenti non è necessaria la preventiva autorizzazione dell’assemblea. Sul punto valga richiamare quanto stabilisce l’art. 1135, comma II, c.c., ovvero che “…l’amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente…”.
La giurisprudenza ha avuto modo di chiarire in più pronunce che i lavori di riparazione in caso di infiltrazioni rivestono il carattere dell’urgenza, in quanto se non realizzati tempestivamente possono provocare pericoli o danni ai singoli condomini o al condominio stesso. Gli ambienti interessati da fenomeni infiltrativi, poiché portatori di muffe e batteri, risultano insalubri, con conseguente compromissione del diritto alla salute di chi vi abita. Pertanto, sarebbe del tutto censurabile la condotta dell’amministratore che non si attivi tempestivamente per le opportune riparazioni.
Se l’amministratore, nonostante i solleciti verbali e le richieste scritte del condomino, non interviene per rimuovere le cause delle infiltrazioni e riparare i danni verificatisi, è opportuno rivolgersi ad un legale che può procedere con l’invio di una lettera di diffida e successivamente tentare l’esperimento di un procedimento di mediazione. In ultimo, il condomino, che non abbia risolto la situazione in via stragiudiziale, può rivolgersi all’autorità giudiziaria richiedendo l’adozione di un provvedimento urgente.
Con un procedimento cautelare si può condannare l’amministratore ad effettuare in tempi celeri le riparazioni e al risarcimento dei danni subiti, che andranno opportunamente quantificati attraverso l’ausilio di un tecnico.
