Le assemblee condominiali
L’assemblea condominiale è un momento di riunione fondamentale per il condominio, in quanto occasione di interazione, di confronto e di dialogo fra tutti i condòmini e i residenti. Oltre ad essere sede di scambi di idee e di necessità, è un luogo di approfondimento di tematiche che riguardano proprio la vita del condominio, concernenti naturalmente aspetti e campi differenti. È in assemblea, infatti, che si riuniscono ed interagiscono una pluralità notevole di punti di vista, interessi, bisogni e richieste ed è il momento ideale, per portare all’attenzione del vicinato e chiaramente dell’amministratore, bisogni e/o problemi da approfondire in maniera collegiale, in modo da assumere decisioni ed individuare le soluzioni percorribili più idonee ed adeguate.
Fatta questa premessa, è opportuno inquadrare da un punto di vista giuridico il tema dell’assemblea condominiale e fornire alcuni dettagli specifici, proprio per comprendere come esso, rivesta particolare importanza.
L’assemblea condominiale infatti, è a tutti gli effetti un vero organo deliberante, la cui funzione primaria è proprio quella dell’assunzione delle decisioni più rilevanti. In questo contesto, possiamo affermare infatti che il condominio, è basato sulla coesistenza di due “organi”: l’assemblea, che mediante le delibere assunte in sede di specifiche udienze, ordinarie e/o straordinarie, disciplina la gestione del condominio, assieme all’organo rappresentato dall’amministratore (nominato dall’assemblea), che svolge una funzione “esecutiva” di quanto deliberato dall’assemblea, oltre che degli incombenti di manutenzione immediata ed urgente. È in capo alla figura dell’amministratore che rimane inoltre, la funzione di convocazione dell’assemblea condominiale (fatte salve alcune specifiche situazioni). In tale contesto, è importante sottolineare che vi sono una serie di caratteristiche che devono essere osservate per ciascuna convocazione, che vengono ben precisate dall’articolo 66 delle disposizioni di attuazione Codice civile, novellato dalla legge di riforma del condominio, come per esempio il fatto che debba essere specificato in maniera precisa l’ordine del giorno, l’ora, la data e il luogo dell’udienza, da comunicare almeno cinque giorni prima della data fissata per l’assemblea (in prima convocazione), a mezzo di posta raccomandata, Pec, fax o tramite consegna a mano.
È inoltre l’articolo 1136 del Codice Civile, che disciplina il funzionamento dell’assemblea, mediante individuazione dei quorum costitutivi, i quali in seconda convocazione, si abbattono notevolmente (1/3 del valore dell’edificio e la maggioranza degli intervenuti) e deliberativi, a seconda degli interventi oggetto di discussione. Anche tale ultimo aspetto citato conduce a riflettere sull’importanza della partecipazione all’assemblea condominiale e proprio al fine di contribuire il più possibile alla stessa (in proprio o per delega), il quorum costitutivo risulta agevolato.
Si ricorda inoltre che le decisioni assunte in assemblea, relative alle parti comuni condominiali (specifiche e circoscritte), devono essere prese nel rispetto del Codice civile e del regolamento condominiale (sia esso assembleare o contrattuale), ma non possono invadere i diritti individuali dei singoli (quanto alla loro proprietà individuale e al godimento delle parti comuni). Devono infatti limitarsi a disciplinare la vita condominiale, bilanciando e mediando tra gli interessi e i bisogni di ciascuno, sempre però in considerazione del buon senso e della civile convivenza. Viene, inoltre, ricordato che è all’assemblea del condominio che, in base alle maggioranza previste dal codice civile, spettano alcuni poteri decisivi in merito alla gestione del condominio, come la nomina dell’amministratore, la sua conferma o la revoca, l’approvazione dei preventivi e della loro ripartizione, il rendiconto annuale e l’eventuale accantonamento di un fondo speciale e le opere di manutenzione ordinaria e straordinaria (sempre nel rispetto delle maggioranze e dei quorum previsti dal codice civile, vedasi art 1136 cc).
Per tutti questi motivi e per i poteri affidati all’assemblea condominiale, risulta fondamentale l’adesione e la partecipazione alle assemblee, per essere informati sulle attività effettuate, quelle in corso d’opera, quelle che si svolgeranno o quelle che sarebbero necessarie all’interno della propria realtà condominiale, che spesso rivestono anche carattere di urgenza o di pericolo, impattando sulla sicurezza, a seconda dei casi e delle realtà.
È importante ed opportuno, infine, prendere visione di tutti i documenti forniti dall’amministrazione, in modo tale da avere contezza di come si è svolta la gestione annuale del condominio ed avere modo di approfondire ed ottenere maggiori informazioni circa i temi approfonditi nel corso della gestione e di eventuali interventi da effettuare, che possono avere impatto sulle economie domestiche ma anche sul valore di ciascuna proprietà.
