Adempimenti, obblighi e responsabilità: la figura dell’amministratore di condominio

È pacifico affermare che l’Amministratore di condominio agisce per nome e per conto dello stesso, in quanto risulta legato ai condòmini da un rapporto di rappresentanza anche definito “mandato con rappresentanza”. Tra i due soggetti citati, che possono essere nominati “mandatario” (l’amministratore) e “mandante” (il condominio), sussiste una fattispecie contrattuale prevista dall’articolo 1703 e seguenti del Codice civile, ovvero il “Mandato”, in cui il mandatario si impegna, assoggettato alle regole dettate dal Codice civile in questo contesto, a compiere uno o più atti giuridici per nome e per conto del mandante. In forza della sussistenza di tale rapporto, possiamo affermare che l’amministratore condominiale, ricopre una responsabilità civile e penale, rispondendo in forza del rapporto di mandato, davanti agli inadempimenti degli obblighi e doveri a lui assoggettati.

Può quindi rendersi responsabile civilmente e/o penalmente in differenti casi: se non osserva le obbligazioni specifiche previste contrattualmente (responsabilità contrattuale), se non prova che l’inadempimento o un eventuale ritardo, è determinato dall’impossibilità della prestazione, (derivante da una causa a lui non imputabile), o se assume un comportamento doloso o colposo, che cagiona ad altri un danno ingiusto e che obbliga colui che ha commesso il fatto, a risarcire il danno (responsabilità extracontrattuale).

Sussistendoci nello specifico una responsabilità contrattuale in capo all’amministratore (mandatario del
condominio), nell’esercizio del suo mandato, al fine di non incorrere in tale istituto giuridico, lo stesso deve impegnarsi ad osservare gli adempimenti annoverati dagli articoli 1130 e seguenti del Codice Civile, tra cui dare esecuzione a quanto deliberato in assemblea e convocare l’assemblea di condominio, redigere il rendiconto condominiale annuale da sottoporre all’approvazione (tramite delibera assembleare), fornire ai condòmini che ne fanno richiesta, apposita attestazione dello stato dei pagamenti degli oneri condominiali e comunicare eventuali liti in corso, curare l’osservanza del regolamento di condominio, disciplinare la fruizione delle cose e dei servizi comuni; stabilendone l’utilizzo corretto
nell’interesse del bene comune, in modo tale che ne sia garantito il miglior godimento possibile.

Sempre secondo l’articolo 1130 del Codice civile, vi sussiste anche il compito di curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee (in cui sono annoverate le mancate costituzioni di assemblee, le delibere e le dichiarazioni dei condòmini, qualora lo richiedessero), curare la tenuta del registro di anagrafica condominiale (il quale contiene i dati dei singoli proprietari o i titolari dei diritti reali e personali di godimento), curare il registro di contabilità, eseguire le attività c.d. “urgenti” (art. 1135 c.c.); in corso di mandato infatti, l’amministratore deve provvedere a svolgere tutte le attività ritenute necessarie e urgenti.
Naturalmente, vi sussistono degli adempimenti anche in caso di cessazione del mandato, l’amministratore è infatti tenuto al passaggio di consegne di tutta la documentazione afferente al condominio, oltre al fatto che vi sussiste l’obbligo di conservazione di tutta la documentazione inerente alla propria gestione contabile e amministrativa per il periodo di un decennio (che varia dai documenti relativi ai rapporti con i condòmini e con i fornitori, alle condizioni tecniche dell’edificio), consentendo ai condòmini che ne fanno richiesta, di prenderne visione (vedi sempre art. 1130 c.c.).

In caso di citazione in giudizio o provvedimento giudiziario, nell’ambito delle proprie attribuzioni,
l’amministratore deve inoltre rappresentare i partecipanti del condominio (art 1133 comma 1 c.c.), sia che si tratti di giudizio contro condòmini o contro terzi (si parla di rappresentanza attiva) sia se è convenuto in giudizio, per qualsiasi azione che riguarda le parti comuni dell’edificio (rappresentanza passiva).
Ai sensi dell’articolo 1129 c.c. (comma 7) inoltre, è previsto l’obbligo di apertura del conto corrente condominiale e di far transitare le somme in entrata a qualunque titolo e quelle in uscita, sul conto corrente bancario o postale intestato al condominio. In particolare, proprio quest’ultima attività citata, ovvero l’apertura del conto corrente condominiale, è un onere fondamentale dell’Amministratore, in quanto in sua mancanza, si può incorrere a possibili reati, si osservi l’Art. 646 del Codice penale, in materia di “appropriazione indebita” o “truffa”.
La mancata apertura del conto corrente del condominio, può comportare inoltre la revoca dell’amministratore per “giusta causa”, costituendo una grave irregolarità ai sensi dell’articolo 1129 comma 11 e 12 del Codice civile. Si sottolinea infine che la revoca da parte dell’Assemblea può essere istituita con “giusta causa” ai sensi dell’Articolo 1129 (comma 11 e 12), qualora l’amministratore non avesse eseguito gli adempimenti che per legge sono di sua spettanza.
Qualora si instaurassero tali casistiche (elenco esemplificativo e non tassativo), il Tribunale, ai sensi dell’Art. 64 delle Disposizioni di Attuazione al Codice civile, in seguito alle analisi del caso, emette un decreto motivato con cui accoglie o rigetta tale revoca (che può essere in ogni caso impugnato entro dieci giorni).

Vi è infine da considerare che l’amministratore di condominio, può essere ritenuto anche penalmente
responsabile, nei casi in cui per esempio, violasse una norma del Codice penale o si assistesse ad un’azione od un’omissione (dolosa o colposa) che costituisce un reato, ai sensi del succitato.
Anche in tale caso, è importante far riferimento sia agli adempimenti annoverati dall’articolo 1130 del Codice civile ma anche all’osservanza dell’articolo 1135 dello stesso, proprio in materia di lavori di manutenzione straordinaria.
Da tale articolo, si evince come l’amministratore, debba compiere gli atti conservativi relativi alle parti
comuni, da cui deriva l’obbligo di provvedere alla vigilanza, manutenzione e conservazione di tali parti,
sempre nel rispetto delle norme sulla sicurezza dei condòmini, dei residenti e dei terzi.
Infatti, si ricorda che, come affermato dalla Cassazione nella Pronuncia 25252/2008, l’amministratore di condominio ha l’obbligo di vigilanza e custodia, affinché non si arrechino danni a terzi o ai condòmini, nella gestione delle cose comuni.
In tal senso dunque, al fine di non incorrere in alcuna responsabilità penale, risulta fondamentale adottare
alcune accortezze e svolgere determinate attività, quali fra le altre: adottare le misure necessarie per
porre in sicurezza gli edifici e gli impianti, osservando le norme e i provvedimenti di pubblica sicurezza,
eseguire lavori in parti del condominio in fase di rovina (art. 677 del Codice penale, in tema di omissione di lavori in edifici e costruzioni) ed adempiere agli obblighi previdenziali e assicurativi del personale impiegato nel condominio.
La responsabilità penale, infine, può instaurarsi anche sui reati di ingiuria e diffamazione (art 594 e 595 del cc), violazione di domicilio (art 614 c.p.), appropriazione indebita (art 646 c.p.), truffa aggravata (art 640 c.p.) e reati in materia di violazione della privacy in condominio (art 615 c.p.).

Ad ogni modo, risulta opportuno che l’amministratore stipuli una polizza assicurativa per la sua attività professionale, a garanzia del condominio, al fine che sia coperto da eventuali responsabilità per danni
causati durante l’esecuzione della sua attività. Infatti, occorre specificare che talvolta, l’assemblea può
subordinare alla nomina dell’amministrazione, la presentazione e la sottoscrizione di una polizza assicurativa individuale per responsabilità civile, proprio per gli atti compiuti nell’esercizio del suo mandato.