Le parti comuni del condominio

Il condominio si compone di parti di proprietà esclusiva, la cui titolarità spetta a ciascun singolo condomino e corrispondente alla singola unità immobiliare, e di parti comuni, ossia parti che, in ossequio a quanto disposto dall’articolo 1117 del codice civile, sono di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari.

Tra esse si annoverano: tutte le parti dell’edificio che siano necessarie all’uso comune (si pensi al suolo su cui sorge la costruzione, alle fondazioni, ai muri e ai pilastri portanti, ai tetti, ai lastrici solari, alle scale, ai portoncini d’ingresso e agli atrii, ai portici, ai cortili e/o giardini e alle facciate), le aree che sono adibite a parcheggio e i locali destinati ai servizi comuni (quali la portineria, l’alloggio del portiere, la zona lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati all’uso comune, come quelli nei quali si trovano le antenne e/o le parabole), le opere, le installazioni, i manufatti di qualsivoglia genere atti all’uso comune (come ascensori, pozzi, cisterne, impianti idrici e fognari, i sistemi di distribuzione centralizzati di gas, energia elettrica, riscaldamento, qualsiasi genere di flusso informativo) fino al punto di utenza.

Questa premessa sottolinea che la tutela delle parti comuni dell’edificio condominiale è un dovere che incombe sulla generalità dei condomini per una sorta di responsabilità collettiva oltre che sull’amministratore

A seconda dei casi, amministratore, singoli proprietari, condominio o terzi estranei possono essere costretti a pagare i danni

In condominio si possono identificare cinque tipi di diverse responsabilità:
quelle del condominio
quelle dei singoli condomini
quelle degli inquilini che hanno affittato una casa
quelle dell’amministratore
quelle di persone estranee al condominio, ma da esso incaricate.

La responsabilità del condominio.
Il condominio è sempre responsabile, rispetto a persone o a enti estranei al condominio stesso, ma anche rispetto ai singoli condomini, di tutte di violazioni di norme o di tutti i debiti contratti dal condominio stesso per le parti comuni.

Le responsabilità del condominio si estendono solo alla gestione delle parti comuni.

Facciamo qualche esempio:

• se la lavatrice di un proprietario perde acqua e l’infiltrazione rovina il soffitto e i mobili del vicino di sotto, il condominio non c’entra.
• Se un impianto (per esempio lo scarico dell’acqua , una canna fumaria, un cavo della luce) si rompe, la responsabilità del condominio si estende solo sul tratto comune, mentre quella del proprietario riguarda il tratto che si diparte da quello comune per raggiungere il proprio appartamento (non importa dove situato, anche fuori dal perimetro della proprietà del singolo condomino).

La responsabilità dei singoli condomini
Ovviamente il singolo condominio è responsabile dei danni causati dalle sue proprietà, nonché, penalmente, delle sue azioni.

Per esempio se un condominio provoca lesioni a una persona, per colpa o volutamente, ricadono solo su di lui le responsabilità del suo gesto. Ma c’è di più. Il singolo proprietario nel palazzo è responsabile, come si dice “in solido”, anche dei debiti e degli impegni presi dal condominio intero. Cioè ciascuno dei proprietari può essere costretto a pagare quanto dovuto dall’intero condominio ai fornitori.

L’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile stabilisce che chi acquista un appartamento da un moroso è obbligato, insieme a lui e in “solido”, cioè per l’intera cifra, al versamento dei debiti condominiali per l’anno in corso e per quello precedente. Non si intende l’anno solare, bensì quello del rendiconto condominiale, che va in genere da luglio al giugno dell’anno successivo. Naturalmente l’acquirente potrà in seguito rifarsi contro il venditore, chiedendogli indietro quanto anticipato. Quindi è bene che, prima di acquistare, ci si informi dei debiti di chi vende, facendosi rilasciare un permesso per chiedere informazioni a questo proposito l’amministratore (che altrimenti potrebbe rifiutarsi, appellandosi alle norme sulla privacy).

La responsabilità degli inquilini.
Il proprietario è responsabile del comportamento dell’inquilino in condominio? Per rispondere, occorre distinguere tra illeciti civili e reati penali.

Il proprietario di casa è infatti responsabile, nei confronti dei vicini e del condominio, delle inadempienze e delle infrazioni al codice civile commesse dal suo inquilino.

Per esempio, se l’inquilino non rispetta il regolamento condominiale, è il proprietario che ne risponde. Se non paga le spese, è il proprietario che deve versarle. Ovviamente, in tutti questi casi, il proprietario avrà diritto a farsi risarcire i danni versati o le spese condominiali non saldate. Viceversa, la responsabilità penale resta individuale, così come dice la Costituzione.

Se, per esempio, l’inquilino fa cadere per errore un vaso sulla testa di un passante (reato colposo), ne risponde solo lui. Ma anche se intercetta l’elettricità attraverso un impianto pirata, o compie un abuso edilizio, senza che il proprietario abbia modo di saperlo o di impedirglielo.

Concorsi di colpa
Talvolta in condominio esistono anche concorsi di colpa. Mettiamo per esempio il caso di un singolo proprietario (o del suo inquilino) che sovraccaricano un impianto elettrico con troppi apparecchi. Così scoppia un incendio, che causa danni agli appartamenti attorno. Se l’impianto era in regola a tutti gli effetti, il condominio potrà chiamarsi fuori. Ma se l’impianto condominiale non era in sicurezza, perché mancava la messa a terra, parte della colpa ricade sulla testa del condominio.

Responsabilità dell’amministratore.
I compiti dell’amministratore sono numerosi, complessi e delicati. Deve applicare le delibere dell’assemblea, curare l’osservanza del regolamento di condominio, provvedere nell’imminenza di pericoli di crolli, anche se l’assemblea per questioni di risparmio abbia rinviato i lavori necessari. E poi deve, disciplinare l’uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi, in modo che ciascun condomino se ne possa servire al meglio, conservare la documentazione, provvedere al pagamento delle spese e chiamare in causa i morosi (anche senza l’assenso dell’assemblea). Ha quindi responsabilità nell’osservanza delle norme di sicurezza e di risparmio energetico degli impianti, nel pagamento dei contributi e nella sicurezza lavoro del portiere. Più recentemente gli può essere attribuito un ruolo anche nelle questioni fiscali, con il versamento delle ritenute d’acconto dei dipendenti del condominio, con la burocrazia necessaria per avere le detrazioni sulle opere di recupero (il 36% delle spese da affrontare, da scalare sulla dichiarazione dei redditi), con il pagamento di tasse sull’immondizia o sull’occupazione degli spazi pubblici causata da un passo carraio o da una impalcatura per lavori edili.

Per esempio, se l’amministratore fugge con la cassa, senza aver versato i contributi del portiere, è il condominio che deve pagare arretrati, interessi e sanzioni legali.

Un altro esempio: se nel condominio il portiere è fulminato da una scarica elettrica, e manca l’impianto di messa a terra condominiale, sono responsabili in solido sia tutto il condominio che l’amministratore. Quest’ultimo non potrà giustificarsi affermando che in assemblea non si è voluto pagare il nuovo impianto, anche se lui aveva proposto, perché costava troppo: avrebbe dovuto infatti dimettersi dalla sua carica immediatamente, perché la sicurezza degli impianti è imposta da una legge dello Stato.

Responsabilità di altri.
Vi sono alcuni casi in cui vi sono estranei al condominio che si caricano di responsabilità. Se per esempio la caldaia è centralizzata, quasi sempre ad assumersi le responsabilità della gestione e manutenzione è una ditta esterna, detta legalmente “terzo responsabile”. Se accade un incidente o gli scarichi superano i livelli previsti dalle norme sul risparmio energetico e anti-inquinamento è allora solo il terzo responsabile a doverne rispondere e amministratore e condominio se ne possono lavare le mani. Anche il costruttore dell’edificio, o l’azienda edile che ha eseguito lavori prestano una garanzia decennale per le opere mal fatte. Entro un anno dalla scoperta del cosiddetto “vizio” della costruzione è possibile pretendere la riparazione e il risarcimento di eventuali danni causati. In genere quando il condominio affida a un tecnico esterno (per esempio la ditta che cura l’ascensore) risponde solo nei limiti del mancato controllo dell’attività del tecnico esercitabile da un inesperto dotato di normale buon senso. Per esempio se la cabina crolla con dentro un visitatore, e la ditta di manutenzione non si è fatta vedere per anni, l’amministratore e il condominio possono essere chiamati in causa perché dovevano accorgersi del comportamento della ditta-fantasma. Ma se i controlli erano stato eseguiti con una certa regolarità, è solo la ditta ad assumersi ogni responsabilità.

In un’ottica di tutela e protezione, ciascuno di noi dovrebbe sempre far riferimento alla gestione del buon padre di famiglia che agisce in modo responsabile e diligente per sé e per la collettività.